O que você precisa saber para viver num condomínio

Balneário Camboriú é uma cidade em grande parte, vertical. Desde meados dos anos 1960, as construções foram cada vez mais para cima. Hoje a cidade conta com 1980 edifícios e a grande maioria são residenciais. Você que pensa em vir em Balneário Camboriú? Você que quer  Comprar um Imóvel  ou Alugar um Imóvel, provavelmente está pensando em comprar um apartamento, certo? Você já morou num? Se não, precisa saber o básico de como é viver num condomínio residencial.

Balneário Camboriú tem 1981 edifícios e você precisa saber algumas coisas dos condomínios.

Os condomínios residenciais são praticamente sociedades, uma comunhão de interesses dos proprietários dos imóveis. Eles são registrados na sua grande maioria com CNPJs, não tendo Inscrição Estadual e são sociedades onde o pagamento da taxa de condomínio é usual para as despesas com funcionários, manutenções, água (no caso dos edifícios com relógio único) e luz elétrica de áreas comuns. Há também uma série de despesas que dependerão dos condomínios. Se eles possuírem áreas de lazar, piscina, academia, salões de festas, quadras esportivas, elevadores e muitas outras coisas mais que tornam eles um pouco custosos ao bolso dos condôminos.

TAXA DE CONDOMÍNIO

Taxa de condomínio garantem a manutenção e custeio das despesas dos edifícios.

Os condomínios possuem, para ratear as despesas, as taxas de condomínios. Esses valores são calculados de acordo com o número de apartamentos, metragem e principalmente, as despesas usuais mensais para a manutenção dos serviços que cada tipo de condomínio oferece. A taxa de condomínio engloba os valores das despesas ordinárias de cada edifício.  Vamos dar o exemplo do Edifício Las Vegas na Avenida Central. A taxa de condomínio é o valor usado para o pagamento das despesas com funcionários (faxineiras, porteiros e zelador), despesas com pessoal extra (folguistas para funcionários que entram em férias ou substitutos), despesas de água (já que o relógio é individual), energia elétrica de todas as áreas comuns (hall de entrada, garagens, elevadores, corredores, áreas de lazer, alarmes, luzes de emergência e outros), despesas mensais para manutenções de elevadores, compra de insumos como material de limpeza, uniformes, equipamentos, material de limpeza e manutenção de piscina e outros, despesas com manutenções mensais e muitas outras despesas que são pagas mês a mês. Também estão embutidos os diversos tributos pagos pelos condomínios como os direitos trabalhistas. No caso deste condomínio, é pago também os serviços de uma administradora de condomínios e os honorários do síndico.

TAXAS EXTRAS NO CONDOMÍNIO

A taxa de condomínio dos edifícios também tem valores adicionais, como a compra mensal e o consumo individual de gás de cozinha – é realizada a leitura do gás e cobrado na taxa de condomínio como extra. Em alguns condomínios com leitura individual de água, a EMASA de Balneário Camboriú envia diretamente para o consumidor a sua conta de água do seu apartamento, mas o condomínio também usa água para áreas comuns, o que é cobrado como despesa ordinária.

CHAMADA DE CAPITAL

As assembleias gerais são reuniões onde os condôminos decidem sobre as chamadas de capital.

Quando um condomínio resolve fazer uma obra que está fora do seu orçamento ou fora de seu poder de caixa, é realizado um rateio dos custos desta obra entre todos os condôminos. É a famosa Chamada de Capital, que pode durar meses ou até anos, dependendo da obra. Essa chamada só é colocada na cobrança após as famosas Assembleias Ordinárias ou Extraordinárias, que o síndico convoca para deliberar entre os presentes sobre se farão ou não a obra e se farão ou não a chamada de capital. Os valores pagos entre os condôminos neste rateio variam, podem ser valores iguais ou valores proporcionais ao tamanho dos apartamentos. Tudo isso é verificado pela administração do condomínio, pelo síndico e pelos condôminos, que deliberam nestas reuniões.

A FIGURA DO SÍNDICO

Amado, odiado, sempre duvidam de sua honestidade, o síndico é a figura central para o bom andamento de um condomínio. Ele é o administrador eleito pelos condôminos para que seja o representante legal de todos os proprietários dos apartamentos naquele edifício. Segundo o Código Civil de 2002, qualquer pessoa pode ser síndico, desde que esteja com suas obrigações em dia, como não possuir antecedentes criminais. Não é necessário morar no edifício ou ser dono de um imóvel no prédio, mas de maneira geral, os síndicos são proprietários e moradores dos prédios. A função dele é administrar os problemas do dia-dia do condomínio. Ele pode fazer essa administração sozinho, mas hoje, em todo o país e principalmente em Balneário Camboriú, o síndico tem o apoio de Administradoras de Condomínio, que fazem o trabalho mais burocrático e contábil, deixando o síndico mais livre para se preocupar com os problemas diários do condomínio. O síndico é o responsável Civil e Criminal de um condomínio. Ele tem obrigações por zelar pelas manutenções necessárias para que o condomínio não sofra com problemas estruturais e de segurança. É na mitologia, aquela figura que também acaba com festas e algazarras, mas aí é outra conversa. A função dele é fazer com que a convenção dos condomínio e o regimento interno sejam cumpridos por todos os condôminos.

Este que vos escreve é síndico de um edifício desde 2014.

DEPOIMENTO DO SÍNDICO

“Escrever este artigo para o nosso portal Viva Balneário é uma tarefa fácil. Viver o dia-dia de um condomínio como administrador que não é tão fácil, mas é recompensador a cada ano que passa. Eu decidi virar síndico do prédio onde moro há 20 anos depois de ver tanta coisa errada que acontecia por aqui. Sim, aquela suspeita que o síndico é ladrão existe. Não é somente gente boa que está no mercado. Eu sou proprietário de um pequeno apartamento na Avenida Central de Balneário Camboriú e depois de escândalos de desvios de verba de um síndico, eu me interessei pelo andamento dos trabalhos do prédio. Primeiro fui conselheiro fiscal. Durante uma no acompanhei o síndico que substituiu uma figura que não foi muito honesta com nosso dinheiro. Nesse acompanhamento como conselheiro, vi que poderia contribuir mais como síndico. Em 2014 me elegi pela primeira vez. Estranho, pois nunca havia passado por uma eleição como “candidato”. Meu edifício tem 240 apartamentos – ele é enorme, um dos maiores da cidade – portanto, obter uma boa votação para mim foi uma grata surpresa.

Quando assumi, logo quis por a mão na massa, mas não é bem assim. Descontente com a administradora do prédio, procurei outra. Achei uma que trabalha há 30 anos no mercado. Não foi difícil repassar toda a contabilidade para eles. Após isso, foi por a mão literalmente na massa. Obra com chamada de capital em andamento, o mês de fevereiro batendo à porta, ou seja, mais alguns dias de temporada de verão e muitos turistas no prédio. Não foi fácil, mas com um pouco de paciência e determinação, é possível administrar um condomínio. Você tem que ser justo, uma liderança para funcionários e moradores e ser muito justo. Há sempre uma enorme pressão. Um síndico não agrada a todos, mas devagar, você consegue conquistar as pessoas, resolver problemas e manter a ordem e a harmonia do prédio. Imagine num como o meu, tão grande e com um grande fluxo de pessoas. No meu prédio, o orçamento médio anual é de R$ 1 milhão. É muito dinheiro, mesmo assim, você tem que economizar, tem que negociar com prestadores de serviço. Valorizar quem trabalha bem para você. Valorizar a sua equipe foi fundamental. Seus colaboradores estando bem, eles produzem melhor. É o que acontece. Eu nunca administrei uma empresa, mas os anos que estou passando administrando um condomínio como este, me deixam mais tranquilo para administrar qualquer coisa, isso que a minha formação não é de administração, mas de comunicação. Para não me alongar, o síndico é uma figura central. Bem quisto ou nem tanto, ele é que deve zelar pelo patrimônio das pessoas e pelo bem estar de quem mora no prédio.”

LEIS DO CONDOMÍNIO

Cada condomínio tem a sua convenção. O que seria essa convenção? Ela é uma carta magna da fundação do condomínio. Neste documento, geralmente montados pelas construtoras na hora da entrega das unidades aos novos proprietários, é o descritivo de todo edifício. Há informações sobre a metragem total do condomínio, a denominação da numeração dos apartamentos, boxes de garagem e principalmente, a constituição e regras de instalação principais do condomínio. Esse documento protege os condôminos e também é fundamental para as regras da realização das reuniões ordinárias ou extraordinárias, eleição de síndico, sub síndico e conselho fiscal. Essa ata de fundação dos condomínios são registradas em cartório de Registro de Imóveis. É um documento que só poderá ser alterado ou modificado, perante uma Assembléia Ordinária ou Extraordinária com a presença de 2/3 de todos os proprietários dos imóveis, estes também, podem se fazer representados através de procurações.

REGIMENTO INTERNO

Os condomínios, com a convenção na mão, fazem seu regimento interno. Esse regimento interno são regras de uso e de convivência entre as pessoas e funcionários dos edifícios. No regimento interno constam regras para uso de áreas comuns, de equipamentos de lazer como piscina, playground, salões de festas, churrasqueiras, áreas esportivas, saunas, cinemas e outras benfeitorias que cada condomínio possuí.

DICAS IMPORTANTES

• Na hora que você tomar posse de um apartamento, procure primeiramente a administradora do condomínio. Lá você tem que alterar seus dados para recebimento de boletos de condomínio. Estar em dia com essa obrigação é fundamental para o bom andamento das coisas;
• Procure também conhecer o síndico, ele é fundamental para que você conheça os hábitos e principais regras que o seu prédio tem;
• Se o prédio tem portaria, não esqueça de também se apresentar aos porteiros. Se a portaria é 24h, há uma rotatividade de profissionais, eles são treinados para barrar desconhecidos e você não é uma pessoa que ele vê habitualmente. Aproveite e passe seus dados como nome e telefone para o porteiro, qualquer coisa ele vai ligar para você para te avisar de qualquer problema;
• Outra pessoa fundamental num condomínio é o zelador. Faça o mesmo com ele. Procure, se apresente e tenha sempre o zelador como seu amigo e parceiro, ele poderá quebrar o seu galho quando precisar;
• Faça amizade com vizinhos do seu andar, é importante conhecê-los. Se você se dar bem com ele, é uma forma agradável de ter um aliado quando você precisar levantar algum problema ao síndico e também quando você não estiver em casa;
• Não abuse. Apartamento não dá para ser vida louca. Som alto, algazarra, barulho em excesso, tudo isso levará para você e principalmente aos vizinhos incomodação. Se você é muito barulhento, procure uma residência, de preferência isolada, porquê condomínio é complicado;
• Direitos, você tanto como condômino proprietário como condômino de aluguel anual, deve e pode fiscalizar os gastos do condomínio. Se tiver dúvida, solicite ao síndico os livros caixas para dar aquela olhada. Não tenha vergonha e não dê bola para alguma cara feia, você paga, você tem o direito de saber como e onde seu dinheiro está sendo investido.

• Tweet
• Share

Rafael Weiss

Jornalista, sócio do Viva Balneário, pós graduado em Jornalismo Empreendedor, músico ocasional, trabalha com assessoria de imprensa e marketing político desde 2000.